Betriebskostenabrechnung: Muss der Vermieter Vertrge vorlegen?

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02.07.2014
Betriebskostenabrechnung: Muss der Vermieter Vertrge vorlegen?
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Inhalt dieser Ausgabe

Betriebskostenabrechnung: Muss der Vermieter Vertrge vorlegen?

Wieviel Vergleichswohnungen muss ich angeben?
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Betriebskostenabrechnung: Muss der Vermieter Vertrge vorlegen?


Lieber Herr Do,

einer meiner Vermietermandanten hatte seinem Mieter eine Betriebskostenabrechnung bersandt. Darin enthalten waren auch Kosten fr Fernwrme.


Nunmehr verlangt der Mieter eine Kopie des Wrmeliefervertrags. Den mchte der Vermieter aber nicht so gerne vorlegen. Er fragt mich nun, ob er dazu verpflichtet ist.


Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter das Recht zur Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen hat.


Und dazu gehren smtliche Unterlagen, die zu einer sachgerechten Prfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Abrechnung gehrt.


Dazu kann eben auch ein Wrmelieferungsvertrag gehren (Beschluss v. 22.11.2011, Az.: VIII ZR 40/11).


Auerdem: Der Vermieter sollte bei Neben- und Heizkostenabrechnungen die Karten auf den Tisch legen. Andernfalls wird der Mieter sofort misstrauisch.


Und letztendlich muss man ihm ja auch die Gelegenheit einrumen, eine ordnungsgeme Prfung vorzunehmen.


Mit freundlichen Gren


Arno Schrader,
Rechtsanwalt mit Ttigkeitsschwerpunkt im Miet- und WEG-Recht


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Wieviel Vergleichswohnungen muss ich angeben?


Eine wirklich gute Frage, die mir da soeben ein Vermieter stellte. Er mchte eine Mieterhhung durchsetzen und Vergleichswohnungen angeben. Nun mchte er wissen, wie viele Wohnungen es denn sein mssen?


Hier geht es um den Fall der Anhebung der Miete bis zur ortsblichen Vergleichsmiete nach 558 BGB. Nach dem Gesetz gengt die Angabe von drei Wohnungen. So steht es wrtlich in 558 a Abs. 2 Ziffer 4 BGB.


Zudem hatte der Bundesgerichtshof einen Fall zu entscheiden, in dem ein Vermieter 7 Wohnungen aufgefhrt hatte, von denen 6 Wohnungen ber und eine unter der begehrten Miete lagen.


Der Bundesgerichtshof entschied, dass es formell ausreichend ist, wenn 3 Wohnungen nachgewiesen werden. Eine Wohnung, fr die weniger Miete gezahlt wird, bleibt dann auen vor, wenn diese Miete nicht ortsblich ist (Urteil vom 28.03.2012, Az.: XIII ZR 79/11).


Mein Tipp: Nehmen Sie einen Mietspiegel, wenn es den in Ihrer Stadt gibt. Damit knnen Sie gleich prfen, ob Ihre Wohnung in die Spanne des Mietspiegels liegt oder nicht.


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Lieber Wohnungseigentmer,


es ist wieder so weit. Sie halten ein wichtiges Dokument in Ihren Hnden - die Jahresabrechnung fr Ihre Eigentumswohnung. Und nun? Wie geht es jetzt weiter?


87 % aller Eigentmer machen jetzt nichts. Die Jahresabrechnung verschwindet in einer Schublade und bei der nchsten Eigentmerversammlung winken sie den Beschluss zur Jahresabrechnung einfach durch.


Wenn ich diese Eigentmer frage, ob es ihnen nichts ausmacht, ihr Geld zu vergeuden, sehe ich erstaunte Gesichter. Vielen ist nicht einmal bewusst, wie gro die Summe sein kann, auf die sie leichtsinnigerweise verzichten.


Viele Eigentmer schrecken vor den komplizierten Berechnungen zurck ...


Zugegeben, auf den ersten Blick ist das Thema Jahresabrechnung tatschlich berwltigend. Doch keine Sorge. Um Ihnen die Kontrolle Ihrer Jahresabrechnung zu erleichtern, habe ich ein 5-Schritte-Prfschema fr Eigentmer erarbeitet.


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Aber Vorsicht! Lassen Sie sich mit der Prfung nicht zu viel Zeit. Denn in Krze steht der nchste wichtige Termin an: Die Eigentmerversammlung, auf der die Jahresabrechnung beschlossen wird. Bis dahin sollten Sie alle Positionen berprft haben damit Sie wenn ntig bei der Versammlung alle Ihre Bedenken auf den Tisch bringen knnen.


Eine genehmigte Jahresabrechnung ist verbindlich, auch wenn sie falsch ist


Ist die Jahresabrechnung erst einmal von der Eigentmergemeinschaft abgesegnet, ist sie auch rechtsverbindlich. Hinterher haben Sie noch genau einen Monat Zeit, sich mit einer Anfechtungsklage gegen eine falsche Abrechnung zu wehren. Dann ist Schluss. Auch wenn spter gravierende Fehler in der Abrechnung zu Tage treten sollten, gibt es keine Mglichkeit, den Fehler aus der Welt zu schaffen.


Meine Empfehlung: Nehmen Sie Einsicht in die Akten. Gehen Sie Ihre Jahresabrechnung anhand meines 5-Schritte-Prfschemas durch und verschaffen Sie sich Sicherheit ber die Rechtmigkeit jeder Position. Nur dann knnen Sie sicher sein, dass Sie alle Fehler und Schwachstellen aufdecken und nur das zahlen, was Sie wirklich zahlen mssen.


Auch schwierige Sachverhalte verlieren Ihren Schrecken


Vielleicht stoen Sie bei Ihrer Prfung auf knifflige Fragen wie diese:


Es gab einen Eigentmerwechsel mitten im Jahr. Was muss der alte Eigentmer zahlen, was der neue? Und vor allem, was bedeutet es fr Sie, wenn sich beide nicht einigen konnten?
Andere Eigentmer haben eine Anfechtungsklage erhoben. Sie nicht, werden aber mit den Kosten belastet. Ist das rechtens?
Ihr Verwalter hat versehentlich Ausgaben fr das Sondervermgen aus der Gemeinschaftskasse bezahlt. Was geschieht damit in der Jahresabrechnung?

Fr die Beurteilung dieser und hnlich gelagerter Flle ist ein wenig Hintergrundwissen ntig. Ihr Verwalter sollte es haben, aber knnen Sie ihm wirklich blind vertrauen? Leider zeigt die Praxis, dass viele Jahresabrechnungen Fehler enthalten. Es geht um Ihr Geld - deshalb sollten Sie gerade bei so schwierigen Sachverhalten ganz genau hinsehen.


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Ihr Dr. Tobias Mahlstedt
Chefredakteur Eigentmer heute
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