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Wir wünschen Ihnen viel Erfolg und eine besinnliche Adventszeit!

So kannst Du breit diversifiziert am Immobilienmarkt investieren!

Immobilien zählen zu den Sachwerten, und diese schützen Dein Vermögen meines Erachtens am besten gegen Geldentwertung, Turbulenzen an den Finanzmärkten und ganz allgemein gegen wachsende Unsicherheiten in der Weltwirtschaft.

Börsennotierte Immobiliengesellschaften bieten dabei eine gute Möglichkeit zwar indirekt, aber relativ einfach, flexibel und breit diversifiziert in Immobilien zu investieren. Ein großer Vorteil dabei: Immobiliengesellschaften schütten meist regelmäßig Dividenden aus. Und die Anteile können leicht an der Börse ge- und verkauft werden. Bei offenen Immobilienfonds ist das nicht so einfach, bei geschlossenen Fonds ist es gar nicht möglich.

Was sind REITs?

Besonders beliebt sind die so genannten REITs (Real Estate Investment Trusts). Es ist genau reguliert, wann sich eine Immobiliengesellschaft als REIT bezeichnen darf – allerdings sind die Regeln in jedem Land etwas anders. REITs dürfen ihr Geld ausschließlich durch Vermietung und Veräußerungsgewinne von Immobilien verdienen. Das unterscheidet sie von Immobilienunternehmen im Allgemeinen, die auch auf andere Geschäftsmodelle setzen können.

REITs sind in fast allen Ländern von Ertragssteuern befreit und dadurch steuerlich Immobilienfonds gleichgestellt. Dafür müssen sie aber in der Regel 90 Prozent der Gewinne an die Aktionäre in Form von Dividenden ausschütten. Am stärksten verbreitet sind REITs in den USA, in Deutschland z.B. gibt es nur wenige REITs.

Trotz der meist regelmäßigen Dividendenzahlungen sind aber auch REITs kein risikoloses Investment, denn wie die Kurse anderer Aktien können auch die von REITs stark schwanken. Der Wert der Unternehmen hängt ab von der Wertentwicklung der Immobilien und der Höhe der Mietzahlungen. Wer in einzelne REITs oder Immobilienaktien investieren will, sollte daher deren Portfolio an Immobilien genau analysieren – das ist aber schwierig und erfordert viel Know-how.

Streuung ist daher auch bei dieser Art von Investments wichtig, denn selten geraten alle Immobilienklassen (Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Hotels etc.) gleichzeitig unter Druck. Und meist entwickeln sich die regionalen Immobilienmärkte unterschiedlich, so dass ich eine internationale Streuung ebenfalls für sinnvoll erachte.

Eine einfache Möglichkeit breit zu diversifizieren ist das Investment in ETFs, die auf REITs und auf Immobiliengesellschaften insgesamt spezialisiert sind und in viele Aktien investieren. Aber auch hier gibt es ein breites Spektrum. Die ETFs richten ihren Fokus allerdings nicht ausschließlich auf REITs, weil das das Anlagespektrum zu sehr einschränken würde.

Immobilienaktien aus den USA dominieren in den ETFs

Der iShares Developed Markets Property Yield ETF (WKN: A0LEW8) ist nach Anlagevolumen der größte in Deutschland zugelassene Immobilien-ETF und investiert in REITs und andere Immobilienaktien aus allen klassischen Industrieländern. Details zu diesem und zu den anderen hier genannten ETFs findest Du in der Tabelle unten.

In diesem ETF dominieren mit 70% Unternehmen mit Sitz in den USA. Als Basis dient der FTSE EPRA Nareit Developed Dividend+ Index. Die Immobilienaktien-Indizes von FTSE EPRA Nareit sind die Basis für viele ETFs, z.B. auch mit regionalem Fokus auf Europa, Asien etc. Die Fondsgesellschaften Xtrackers, Amundi oder HSBC bringen das auch in den Namen ihrer Immobilien-ETFs zum Ausdruck.

Marktführer iShares hat sich für den Zusatz "Property Yield" entschieden, da hier der jeweilige Dividend+ Index für die verschiedenen ETFs als Basis genommen wird. Das Dividend+ bedeutet, dass nur Aktien in den Index aufgenommen werden, die eine Dividendenrendite von 2% oder mehr für das folgende Geschäftsjahr versprechen.

Das brachte allerdings in der letzten 3- oder 5-Jahresperiode keine bessere Performance als die entsprechenden ETFs von Amundi (WKN: A2ATZC) oder HSBC (WKN: A1JCM0). Beide weisen zudem eine nur halb so hohe Kostenquote (TER) auf.

Von den global, d.h. in diesem Fall in den Industrieländern anlegenden, Immobilien-ETFs hat der VanEck Global Real Estate ETF (WKN: A1T6SY) in den letzten 3 und 5 Jahren deutlich am besten abgeschnitten. Der ETF hat den GPR (Global Property Research) Global 100 Index als Basis, der Zugang zu 100 der größten Immobilienunternehmen weltweit bietet. Auch hier liegt der Fokus mit einem Anteil von 70% ganz klar auf US-Unternehmen.

In den letzten Jahren erzielten Investments in US-Immobilienaktien deutlich höhere Renditen aus in entsprechende Investments in anderen Regionen. Das verdeutlichen auch die Performance-Daten des in der Tabelle aufgeführten iShares US Property Yield ETF.

Immobilien-ETFs mit Schwerpunkt auf Europa oder Asien brachten dagegen auf Sicht der letzten 3 oder 5 Jahre Verluste. Das muss aber nicht so bleiben. Wer regional etwas stärker diversifizieren und den US-Anteil verringern möchte, der kommt als Ergänzung zu einem global ausgerichteten ETF um einen zusätzlichen ETF mit regionalem Schwerpunkt nicht herum.

Mein Fazit

Der Immobilienmarkt in den USA ist der größte und liquideste weltweit, das betrifft insbesondere auch die börsennotierten Immobiliengesellschaften. Es ist daher naheliegend, dass bei einem global ausgerichteten Investment in Immobilienaktien der Fokus auf US-Werten liegt. Das hat sich auch in den letzten Jahren ausgezahlt. Dennoch halte ich im Sinne einer breiteren regionalen Diversifizierung eine Ergänzung des Portfolios z.B. durch einen ETF mit Schwerpunkt auf dem europäischen Immobilienmarkt für sinnvoll.

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Herzliche Grüße und bis kommende Woche
Dein Lars