Stabiles Wachstum und solide Renditen: Dividendenperle mit konservativer Finanzierung. Äußerst attraktives Immobilienportfolio, das hohe Profitabilität und kontinuierliches Wachstum mit sukzessiven Margenverbesserungen verspricht.
Die STINAG Stuttgart Invest AG bleibt trotz steigender Zinsen und allgemeiner Marktturbulenzen finanziell stabil. Während andere Immobilienunternehmen durch steigende Finanzierungskosten belastet werden, bewahrt die STINAG ihre Stabilität. Das Unternehmen verfügt mit einer aktuellen Marktkapitalisierung von rund 200 Mio. € über ein Immobilienportfolio im Wert von rund 560 Mio. € sowie über stille Reserven in Höhe von rund 275 Mio. €. Bezogen auf den Immobilienwert von 560 Mio. € beträgt die Fremdkapitalquote gerade mal 27,5% (ohne Berücksichtigung der stillen Reserven liegt sie konservativ bei 47,6%). Eine Leerstandsquote von unter 1% unterstreicht die Effektivität der Immobilienstrategie und des Immobilienmanagements. Die Immobilienfinanzierungen sind überwiegend langfristig über einen Zeitraum von 10 Jahren zu einem durchschnittlichen Zinssatz von 1,98% abgeschlossen. Für zukünftige Immobilieninvestitionen wurden ebenfalls langfristige Zinssicherungen abgeschlossen. Damit ist die Gesellschaft im Marktvergleich sehr komfortabel aufgestellt.
Im Jahr 2023 stieg der Konzernumsatz auf 28,08 Mio. €, was einem Anstieg von 15,2% gegenüber dem Vorjahr (24,35 Mio. €) entspricht. Dies ist hauptsächlich auf ein stabiles und diversifiziertes Immobilienportfolio zurückzuführen, das gezielte Investitionen in Revitalisierungsprojekte und Neubauten umfasst. Die steigende Nachfrage nach hochwertigen Büro- und Gewerbeflächen sowie die Ausrichtung auf nachhaltige Immobilienprojekte trugen ebenfalls zu diesem Wachstum bei.
Ein außerordentlicher Ertrag aus dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie in Dornstetten in Höhe von 1,2 Mio. € erhöhte das Ergebnis. Das Konzern-EBITDA stieg um 18,7% auf 20,36 Mio. € (VJ: 17,16 Mio. €), die EBITDA-Marge verbesserte sich auf 72,2% (VJ: 70,4%). Trotz gestiegener Material- und Personalkosten sowie höherer Finanzaufwendungen stieg der Jahresüberschuss aufgrund des Sondereffekts um 22,7% auf 6,31 Mio. € (VJ: 5,14 Mio. €), wodurch sich die Netto-Marge auf 22,5% (VJ: 21,1%) erhöhte.
Wir gehen davon aus, dass das Unternehmen seinen Umsatz und Ertrag durch Investitionen in bestehende und neue Immobilienprojekte steigern wird. Das geplante Investitionsvolumen von 60 bis 70 Mio. € soll in den nächsten 2-3 Jahren zu einer Steigerung der Mieteinnahmen von ca. 3,9 Mio. € und zu einer Verbesserung des Ergebnisses und des Cashflows von 10% bis 15% führen. Für das laufende Geschäftsjahr 2024 erwarten wir Umsatzerlöse in Höhe von 27,91 Mio. €. Ab dem Jahr 2025 sollen zusätzliche Umsätze aus dem Wohnbauprojekt Bickenbach und steigende Umsatzpachten für die Hotels den Umsatz auf 28,92 Mio. € erhöhen. Im Jahr 2026 erwarten wir einen Umsatz von 30,01 Mio. €.
Wir erwarten eine kontinuierliche Margenverbesserung, die durch die relativ stabile Kostenstruktur des Unternehmens unterstützt wird. Da wir für 2024 keine weiteren Verkäufe unterstellen, erwarten wir bei nahezu konstanten Umsatzerlösen daher ein EBITDA von 19,16 Mio. € (Vorjahr: 20,36 Mio. €). Für die Jahre 2025 und 2026 erwarten wir aufgrund des anhaltenden Umsatzwachstums bei stabilen Kostenstrukturen ein EBITDA von 20,46 Mio. € bzw. 21,74 Mio. €.
Derzeit beträgt der Verkehrswert des Immobilienportfolios der Gesellschaft rund 560 Mio. €, was stillen Reserven von rund 275 Mio. € entspricht. Diese stillen Reserven werden in unserem DCF-Modell dem Eigenkapital zugerechnet. Auf Basis unseres DCF-Bewertungsmodells haben wir ein Kursziel von 26,00 € ermittelt. Aufgrund des hohen Upside-Potenzials vergeben wir das Rating Kaufen.
