- Rückläufige Geschäftsentwicklung aufgrund der angespannten Marktlage im Immobiliensektor
- Erholungstendenzen im Rahmen von starken Auktionsergebnissen bei Frühjahres- und Sommerauktionen sichtbar
Die Deutsche Grundstücksauktionen AG (kurz: DGA) hat das Geschäftsjahr aufgrund eines herausfordernden Marktumfeldes und einer damit einhergehenden rückläufigen Geschäftsentwicklung schwach abgeschlossen. Dabei wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr insgesamt 1.216 Immobilien (Vorjahr: 1.271 Immobilien) mit einem Gesamtvolumen von lediglich 66,44 Mio. € (Vorjahr: 130,76 Mio. €) versteigert, was nahezu einer Halbierung entspricht. In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass die Unternehmensguidance mit einem avisierten Objektumsatzvolumen in Höhe von 100 Mio. € deutlich verfehlt wurde.
Das geringe Objektumsatzvolumen steht im Zusammenhang mit einer Kaufzurückhaltung sowie erschwerten Finanzierungsbedingungen und damit einem generell heraus-fordernden Marktumfeld. Im Rahmen der Auktionen wurden überwiegend niedrigpreisige Objekte verkauft. Die großvolumigen Einlieferungen konnten demgegenüber größtenteils nicht vermarktet werden, da einige Verkäufer die niedrigeren Preisniveaus aufgrund des Immobilienpreisverfalls nicht akzeptierten und somit weniger Transaktionen zwischen Verkäufern und Kaufinteressenten zustande kamen. Diese Diskrepanz spiegelt sich auch in der Entwicklung des akquirierten Einlieferungsvolumens als Indikator für den deutlichen Rückgang des Objektumsatzes wider. So wurden im Konzern im Geschäftsjahr 2023 1.479 Objekte (Vorjahr: 1.512 Immobilien) eingeliefert. Insgesamt hat sich das akquirierte Einlieferungsvolumen der DGA-Gruppe von 200,57 Mio. € auf 105,76 Mio. € deutlich rückläufig entwickelt.
Analog zum Rückgang des Objektvolumens aufgrund der angespannten Marktsituation und der damit einhergehenden Kaufzurückhaltung lagen die bereinigten Nettoaufgelder mit 7,07 Mio. € deutlich unter dem Vorjahreswert (VJ: 12,29 Mio. €). Der deutliche Rückgang der realisierten Objektumsätze bei konstanter Kostenbelastung führte letztlich zu einem Rückgang des Nachsteuerergebnisses auf -1,88 Mio. € (VJ: 1,30 Mio. €).
Laut Geschäftsbericht 2023 rechnet die DGA AG für das laufende Geschäftsjahr 2024 mit einem Objektumsatz in Höhe von 80,00 Mio. €. Wichtig für einen positiven Verlauf des laufenden Geschäftsjahres ist nach Ansicht des DGA-Vorstands die einsetzende Erholung des Immobilienmarktes. Die Stabilisierung der Preisniveaus in Verbindung mit einer verbesserten Finanzierungssituation infolge der Zinssenkungen im Jahres-verlauf sollte zu einer nachhaltigen Stimulierung der Investitionsbereitschaft der Investoren und letztlich zu einer Belebung der Liquidität bei Immobilientransaktionen führen. Diese Faktoren könnten zu einer Verbesserung der Marktlage und damit auch zu einer Erholung der operativen Geschäftsentwicklung der DGA führen.
Erste leichte Erholungstendenzen sind mit Blick auf den Verlauf des 1. Quartals 2024 erkennbar, in dem der Objektumsatz im Vergleich zum Vorjahr um rund 2,5 % gesteigert wurde. Das erwirtschaftete Nettoergebnis der DGA-Gruppe lag mit rd. 1,55 Mio. € in etwa auf dem Niveau des Vorjahres (1,62 Mio. €). Damit deuten erste Indikatoren auf eine Erholung hin: es wurden mehr Immobilien verkauft als im 1. Quartal 2023 (+ 56) und eine deutlich verbesserte Verkaufsquote von 85,1 % (Vorjahr: 78,2 % im Vor-jahr) erzielt. Vor allem preisgünstige Immobilienangebote sind weiterhin stark nachgefragt und sorgten für den Anstieg des Objektumsatzes.
Wir passen unsere Prognosen an die Unternehmens-Guidance (Unternehmensprognose Objektumsatz: 80,00 Mio. €) an. Die rückläufige Geschäftsentwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr sowie das weiterhin herausfordernde Marktumfeld führen zu einer Korrektur unserer Prognoseannahmen hinsichtlich der erzielbaren Objektumsätze der DGA-Gruppe. Konkret erwarten wir für das laufende Geschäftsjahr nunmehr Objektumsätze in Höhe von 80,00 Mio. € (bisherige Prognose: 85,00 Mio. €).
In den Folgejahren gehen wir von einer Normalisierung der Marktsituation und einer entsprechend positiven Geschäftsentwicklung der DGA aus, so dass die Objektumsatzerlöse wieder die Marke von 100 Mio. € erreichen werden. Konkret gehen wir für die Jahre 2025 und 2026 von Objektumsätzen in Höhe von 100,00 Mio. € (bisherige Prognose: 120,00 Mio. €) bzw. 120,00 Mio. € im letzten konkreten Schätzjahr aus.
Aufgrund der reduzierten Annahmen für die Objektumsätze in den Geschäftsjahren 2024 und 2025 reduzieren wir die Schätzung der Netto-Aufgelder. Demnach erwarten wir für 2024 Netto-Aufgelder in Höhe von 8,02 Mio. € (bisher: 8,25 Mio. €) und für 2025 in Höhe von 10,02 Mio. € (bisher: 10,30 Mio. €). Für das letzte Schätzjahr 2026 rechnen wir mit einem Anstieg der Netto-Aufgelder auf 12,22 Mio. € und unterstellen damit eine Rückkehr auf das Niveau des Geschäftsjahres 2022 und damit eine positive zukünftige Geschäftsentwicklung der DGA AG.
Die Herabsetzung unserer Annahmen für die konkrete Schätzperiode 2024 bis 2026 sowie die Erhöhung des risikolosen Zinssatzes auf nun 2,5% (bisher: 2,0%) führen zu einem Anstieg der Kapitalkosten und somit zur Reduktion des Kursziels auf 12,75 € (bisher: 15,75 €). Ausgehend von einem aktuellen Aktienkurs in Höhe von 9,30 € vergeben wir weiterhin das Rating KAUFEN.
