Schnelligkeit ist die größte Nachhaltigkeits-Herausforderung

Wie sich die Welt der Büroimmobilien wandelt: Veränderte Bedürfnisse der Mieter und Nachhaltigkeitsansprüche der Regulierungsbehörden

Zwei Themen beschäftigen Immobilieninvestoren zurzeit sehr. Das eine ist die Entwicklung der Nutzermärkte. Diese spielt nicht nur für Einzelhandelsimmobilien, Stichwort E-Commerce, ein entscheidende Rolle. Auch im Bereich der Büroimmobilien sind veränderte Bedürfnisse der Nutzer zu beobachten. Mit der Pandemie hat sich das Arbeiten im Homeoffice etabliert. Allerdings wird der heimische Schreibtisch den Büroarbeitsplatz künftig nicht ersetzen. In der neuen Normalität dürfte vielmehr ein Mix aus beidem vorherrschen.

Schon jetzt zeigen Gespräche mit Mietern der Fondsobjekte in europäischen Metropolen, dass Mitarbeiter gern wieder ins Büro zurückkehren und sich auf den Austausch mit Kollegen freuen. Das gilt besonders für jüngere Mitarbeiter, deren Wohnsituation meist nicht für Heimarbeit ausgerichtet ist. Im Kampf um die besten Nachwuchstalente kann eine moderne, interaktive Arbeitsumgebung daher ein Wettbewerbsvorteil sein.

Weniger Arbeitsplätze, mehr Interaktionsflächen

Aber wie sollte das Büro von morgen aussehen? Einerseits braucht es Rückzugsflächen, wo Arbeitnehmer ungestört arbeiten können. Zum anderen sind großzügige Flächen nötig, wo Interaktion mit Kollegen möglich ist. Weitere Gemeinschaftsflächen sollen eine gute Arbeitsatmosphäre schaffen. Die klassische kleine Teeküche könnte beispielsweise zur großen Meeting-Küche werden.

Mitarbeiter werden künftig nicht mehr ihren eigenen festen Arbeitsplatz haben. Dadurch sinkt die Zahl der Arbeitsplätze pro Mitarbeiter, die Interaktionsflächen hingegen werden wachsen. Insgesamt könnte dies zu einer Reduzierung der Bürofläche führen. Allerdings geben Mieter eingesparte Flächen nicht zwingend zurück, vor allem dann nicht, wenn diese in zentraler, verkehrlich gut angebundener Lage liegen. Denn dies werden künftig neben der gemischtgenutzten Stadtteillage bei Unternehmen besonders begehrte Flächen sein. Monofunktionale Bürostandorte mit schlechter Anbindung dürften es hingegen schwer haben.

ESG-Regulierung wird konkret

Das zweite große Thema, das derzeit die Immobilienwelt beschäftigt, ist Nachhaltigkeit. Die Regulierung hinsichtlich ökologischer, sozialer und Governance-Aspekte (kurz: ESG) wird zu deutlichen Veränderungen in der Branche führen. Hier hat sich die Diskussion in den vergangenen drei bis vier Monaten sehr stark verändert. Die Regulierung besteht nicht mehr aus Ankündigungen, sondern wird konkreter. Eine Vielzahl von Direktiven aus Brüssel muss in nationales Recht umgesetzt werden. Übergangsfristen sind häufig relativ kurz und schnelles Handeln ist nötig.

Offener Immobilienfonds mit Weitblick

Die ESG-Tauglichkeit von Immobilien wird künftig preisbildend am Markt wirken, entsprechende Gebäude werden von Mietern stark nachgefragt werden. Der UBS (D) Euroinvest Immobilien hat den Vorteil, dass das Management Nachhaltigkeit schon lange im Blick hat und eine gute Basis vorweisen kann.

Auch hinsichtlich der Nutzungsveränderungen im Bürobereich ist der auf Immobilien in europäischen Metropolen spezialisierte Fonds gut aufgestellt. Covid-19 hat eine erwartete Entwicklung deutlich beschleunigt. Schon Jahre vor der Pandemie hat das UBS-Immobilien-Research erkannt, dass der technologische Fortschritt und die Digitalisierung die Nutzungskonzepte der Mieter verändern werden und einen Rückgang der Nachfrage in dezentralen Lagen nach sich ziehen wird. Entsprechend wurde das Fondsportfolio mit starkem Fokus auf zentrale Lagen und urbane, dynamische Stadtzentren positioniert. Bei letzterem sind für den Fonds neben reinen Büroflächen auch Ertragsanteile aus anderen Nutzungsarten interessant, die beispielsweise durch gemischt genutzte Objekte erzielt werden können.

Rechtliche Hinweise:

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